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Fondos de inversión inmobiliaria (REITs)

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Real Estate Investment Trusts (REITs)
Miguel A. Rodriguez
Miguel A. Rodriguez
23 noviembre 2023

Bien hecha, la inversión inmobiliaria puede ser lucrativa, aunque no llamativa. Puede ayudarte a diversificar tu cartera de inversiones sin necesidad de poseer, explotar o financiar propiedades. Descubre cómo puedes invertir en REITs o especular con sus movimientos de precios.

Cuando piensas en invertir en bienes inmuebles, probablemente lo primero que te viene a la mente es tu casa.  Por supuesto, los inversores inmobiliarios tienen muchas otras opciones a la hora de elegir inversiones, y no todas son propiedades físicas.

Si deseas invertir en bienes inmuebles de inmediato, con el menor dinero posible, echa un vistazo a los fondos de inversión inmobiliaria (REITs). Para ayudarte a encontrar los mejores REITs para tu cartera, CAPEX.com ha elaborado una lista de las mejores acciones y fondos inmobiliarios por regiones. Obtén un gran rendimiento con los mejores fondos de inversión inmobiliaria.

Cómo operar o invertir en REITs – Guía rápida 

  1. Elige tu estrategia: Elija su estrategia: el trading te permite especular con los precios utilizando derivados; la inversión te permite adquirir la propiedad directa de los REITs.
     
  2. Selecciona tus REITs: los particulares pueden operar o comprar acciones de REITs que cotizan en bolsa y fondos cotizados en bolsa (ETFs) que invierten y gestionan propiedades o financian hipotecas para bienes inmuebles.
     
  3. Abre tu posicióncrea una cuenta con nosotros para abrir tu operación o inversión. Si no estás preparado, puedes practicar en una cuenta demo sin riesgo.

¿Qué son los REITs? 

Los fondos de inversión inmobiliaria (REITs) son empresas que obtienen fondos mediante la venta de acciones y la emisión de bonos con el fin de adquirir y arrendar activos inmobiliarios como centros comerciales, edificios de oficinas, edificios de apartamentos y almacenes.  

Los fondos de inversión inmobiliaria simplifican el tener la propiedad de bienes inmuebles. La dirección se encarga de toda la logística de propiedad y alquiler; tú sólo tienes que sentarte y cobrar los dividendos, que suelen ser superiores a los de muchas inversiones en acciones. Los REITs están obligados a pagar a sus inversores en forma de dividendos casi todos sus beneficios después de impuestos.

Puedes comprar y vender acciones de REITs en el mercado a través de una cuenta en un bróker, como cualquier otra empresa cotizada en bolsa. Esto convierte a los REITs en la inversión inmobiliaria más líquida que existe. Además, puedes comprar acciones de fondos cotizados en bolsa (ETFs) que poseen acciones de muchos REITs.

Los nuevos inversores que trabajan con un capital limitado pero desean construir una cartera muy diversificada, pueden invertir en acciones fraccionadas.

¿Cómo funcionan los REITs? 

Los REITs obtienen dinero de dos formas básicas: invirtiendo y gestionando propiedades, y financiando hipotecas para bienes inmuebles. De acuerdo a esta distinción, los REITs se dividen en dos grandes tipos:

  • Equity REITs: estos REITs poseen una participación en el activo inmobiliario directamente y lo gestionan, cobrando los alquileres regularmente y manteniendo la propiedad como un arrendador tradicional. 
  • REITs hipotecarios: estos REITs poseen hipotecas sobre el activo inmobiliario y cobran intereses u otros pagos sobre la financiación de esa propiedad.

Los REITs suelen pedir mucho dinero prestado para comprar sus propiedades, igual que hace el propietario típico. Pero los flujos de caja constantes de los alquileres u otros pagos les permiten pedir prestadas cantidades sustanciales de forma relativamente segura. Este endeudamiento les permite ganar más dinero que de otro modo.

Los REITs operan en prácticamente todos los sectores del sector inmobiliario, incluidos: 

  • Viviendas unifamiliares
  • Edificios de apartamentos 
  • Minoristas 
  • Almacenes 
  • Centros de datos
  • Edificios médicos
  • Centros comerciales
  • Hoteles
  • Torres de telefonía móvil

Esas son algunas de las categorías principales, pero los REITs pueden poseer casi cualquier tipo de propiedad inmobiliaria. Sin embargo, tienden a especializarse en determinados sectores, prefiriendo centrarse en una o dos áreas, porque los ejecutivos pueden utilizar sus profundos conocimientos y conexiones profesionales para ayudar al REIT a obtener mejores resultados. Además, los inversores tienden a valorar más las empresas centradas que las diversificadas.

Rentabilidad histórica de los REITs 

Los fondos de inversión inmobiliaria son históricamente una de las clases de activos con mejores rendimientos. El índice FTSE NAREIT Equity REIT es el que utilizan la mayoría de los inversores para medir el rendimiento del mercado inmobiliario estadounidense. En junio de 2022, la rentabilidad media anual a 10 años del índice era del 8,34 %.

En un periodo de 25 años, el índice obtuvo una rentabilidad del 9,05 %, frente al 7,97 % del USA 500 y el 7,41 % del Russell 2000. Históricamente, a los inversores que buscan rentabilidad les ha ido mejor invirtiendo en bienes inmuebles que en renta fija, la clase de activos tradicional para este fin. Una cartera cuidadosamente construida debería considerar ambas.

Tipos de REITs 

Como cualquier sector bursátil, los valores inmobiliarios pueden dividirse en subsectores en función de su actividad. El sector inmobiliario se suele segmentar en los siguientes subsectores: 

1. REITs minoristas

Los centros comerciales y las tiendas independientes representan alrededor del 24 % de las inversiones en REITs.

Se trata de la mayor inversión de este tipo en Estados Unidos. Cualquier establecimiento minorista que visites con frecuencia es probablemente propiedad de un REIT.

Antes de plantearse una inversión inmobiliaria en un comercio minorista, hay que analizar su negocio. ¿Cuál es el estado actual de sus finanzas y qué depara el futuro? 

Es fundamental tener en cuenta que los REITs minoristas obtienen beneficios de los alquileres que cobran a los inquilinos. Los minoristas que tienen problemas de liquidez como consecuencia de la debilidad de las ventas pueden decidir aplazar o incluso omitir un pago, lo que les llevaría a la quiebra.

Entonces llega la difícil tarea de encontrar un nuevo inquilino. Por ello, es imperativo que inviertas en REITs que tengan los mejores inquilinos fijos. Las tiendas de comestibles y de mejoras para el hogar son ejemplos de ellos.  

Después de evaluar el sector, deberías concentrarte en los propios REITs. Como en cualquier inversión, es fundamental que proporcionen rendimientos sólidos, mantengan una situación financiera sólida y tengan la menor deuda posible (especialmente a corto plazo).

REITs minoristas

Los REITs minoristas con importantes reservas de efectivo tendrán la oportunidad de adquirir propiedades de calidad a precios de saldo en una coyuntura económica desfavorable. Los negocios mejor gestionados se beneficiarán de ello.

Sin embargo, el hecho de que las compras se alejen gradualmente del paradigma de los centros comerciales y se dirijan hacia las compras por Internet plantea problemas a más largo plazo para el sector de los REITs minoristas. Aunque el subsector se encuentra bajo presión, los arrendadores han seguido innovando para ocupar su espacio con oficinas y otros arrendatarios no orientados al comercio minorista.

2. REITs residenciales 

Estos REIT poseen y gestionan tanto estructuras de apartamentos multifamiliares de alquiler como viviendas prefabricadas. Antes de decidirte a invertir dinero en este tipo de REITs, hay que tener en cuenta varias variables.

Por ejemplo, las zonas en las que la vivienda es menos asequible que en el resto del país suelen tener los mayores mercados de apartamentos. Más personas se ven obligadas a alquilar debido al elevado coste de las viviendas unifamiliares en ciudades como Nueva York y Los Ángeles, lo que eleva la renta mensual que pueden exigir los propietarios. En consecuencia, los mayores REITs residenciales suelen concentrarse en las grandes ciudades.

REITs residenciales

Dentro de un mercado concreto, los inversores deberían fijarse en el crecimiento de la población y del empleo. Por lo general, la afluencia neta de personas a una ciudad se debe a la disponibilidad de puestos de trabajo y al crecimiento de la economía. Un descenso de la tasa de desocupación unido a un aumento de los alquileres es señal de que la demanda está mejorando.

Si la oferta de apartamentos en un mercado concreto sigue siendo baja y la demanda continúa aumentando, los REITs residenciales deberían tener buenos resultados. Como ocurre con todas las empresas, las que tienen los balances más sólidos y el mayor capital disponible son las que normalmente obtienen mejores resultados.

3. REITs sanitarios 

Con el envejecimiento de la población y el aumento del gasto sanitario, los REITs sanitarios serán un subsector fascinante de seguir. Los REITs sanitarios invierten en propiedades de hospitales, clínicas, residencias de ancianos.

REITs sanitarios

El sistema sanitario influye directamente en el éxito de estos inmuebles. La mayor parte de los propietarios de estas instituciones depende de las tasas de ocupación, los pagos de Medicare y Medicaid, así como de la financiación privada. Si la financiación de la sanidad es un interrogante, también lo son los REITs sanitarios.

Un REIT sanitario debería incluir intereses en una variedad de tipos de propiedades, así como una base de clientes diversificada. Repartir tu riesgo es mejor que concentrarlo hasta cierto punto.

El envejecimiento de la población debería traducirse en un aumento de la demanda de servicios sanitarios, lo que suele ser favorable para el sector. Por lo tanto, además de la diversificación de clientes y tipos de propiedad, busca empresas con gran experiencia en asistencia sanitaria, balances sólidos y mucho acceso a financiación de bajo coste. 

4. REITs de oficinas 

Los REITs de oficinas invierten en edificios de oficinas. Reciben ingresos por alquileres de inquilinos que normalmente han firmado contratos de arrendamiento a largo plazo. A cualquier persona interesada en invertir en un REIT de oficinas se le ocurren cuatro preguntas.

  • ¿Cuál es la situación de la economía y cuál es la tasa de desempleo?
  • ¿Cuál es la tasa de desocupación?
  • ¿Cuál es la situación económica de la zona en la que invierte el REIT?
  • ¿De cuánto capital dispone para adquisiciones? 
REITs de oficinas

Intente encontrar REITs que inviertan en bastiones económicos. Es mejor poseer un montón de edificios medios en Washington D.C. que un espacio de oficinas de primera en Detroit, por ejemplo.  

5. REITs hipotecarios

Las hipotecas representan alrededor del 10 % de los activos de los REITs, más que los bienes inmuebles propiamente dichos.

Fannie Mae y Freddie Mac son las dos inversiones más conocidas; sin embargo, no siempre son las mejores. Estas empresas, patrocinadas por el Gobierno, compran hipotecas en el mercado secundario.

Este tipo de REIT no está exento de riesgos simplemente porque invierte en hipotecas y no en acciones. Una subida de los tipos de interés provocaría un descenso del valor contable de los REITs hipotecarios, lo que afectaría al precio de las acciones.

REITs hipotecarios

Además, los REITs hipotecarios obtienen una parte considerable de su capital a través de ofertas de deuda garantizada y no garantizada. Si suben los tipos de interés, la financiación futura será más cara, lo que reducirá el valor de una cartera de préstamos.

En un entorno de tipos de interés bajos con perspectivas de subida, la mayoría de los REITs hipotecarios cotizan con descuento respecto al valor liquidativo por acción. El truco está en encontrar el adecuado.

Princiaples REITs para 2023 

Si buscas suavizar parte de la volatilidad en un mercado por lo demás agitado, estos son los principales REITs con el mejor valor (relación PER de 12 meses), el crecimiento más rápido (ingresos y BPA) y el mayor momentum (rentabilidad total).

Todos estos REITs están disponibles en la plataforma CAPEX.com

Principales REITs cotizados en el mercado bursátil de EE.UU. 

El tamaño del mercado, medido por los ingresos, del sector de los fondos de inversión inmobiliaria en EE.UU. fue de 241.000 millones de dólares en 2022. El sector disminuyó un 13 % en el último año y un 0,2 % de media en los últimos 5 años.

  • Prologis (PLD) es un REIT de logística global y el mayor propietario de inmuebles industriales del mundo. Su cartera consta de 4.675 propiedades industriales y más de 1.000 millones de pies cuadrados de espacio de arrendamiento. PLD posee instalaciones en 19 países, incluidos los principales hubs de la cadena de suministro en Norteamérica, Sudamérica, Europa y Asia. Como actor importante en la cadena logística minorista, el REIT se beneficia del crecimiento del comercio electrónico, que impulsa una demanda insaciable de espacio de almacenamiento.
  • American Tower (AMT) es uno de los principales propietarios, operadores y promotores de torres de telefonía móvil, que proporcionan la infraestructura que alimenta las redes de comunicaciones inalámbricas. El REIT opera en todo el mundo y posee una cartera de 221.000 emplazamientos de torres de telefonía móvil, que incluyen 43.100 emplazamientos en EE.UU., 49.000 en América Central y del Sur y 75.500 en la India. 
  • Alexandria Real Estate Equities (ARE) se especializa en propiedades orientadas a la investigación que se alquilan a inquilinos de ciencias de la vida, agrotecnología y tecnología. El REIT cuenta entre sus inquilinos con importantes empresas farmacéuticas como Bristol Myers Squibb (BMY), Moderna (MRNA), Eli Lilly (LLY) y Sanofi (SNY). Su enfoque en las ciencias de la vida ha permitido al REIT participar en el crecimiento de la industria farmacéutica y ofrecer un atractivo crecimiento medio anual del EBITDA del 15 % durante la última década. 
  • Crown Castle (CCI) es el mayor proveedor de infraestructuras de comunicaciones compartidas del país. El REIT posee y/o explota una red de más de 40.000 torres de telefonía móvil, aproximadamente 115.000 nodos de células pequeñas (utilizados para reforzar la capacidad en las zonas donde la demanda de datos es mayor), y 85.000 millas de ruta de fibra. El REIT está presente en todos los principales mercados de EE.UU.
  • Camden Property Trust (CPT) es uno de los principales REITs de apartamentos, con una fuerte presencia en mercados de rápido crecimiento como Atlanta, Austin, Charlotte, Phoenix y Tampa. El REIT posee 170 propiedades que comprenden 58.055 unidades de apartamentos y tiene otras cinco propiedades en desarrollo que elevarán el total a 59.894 apartamentos. 
  • Equinix (EQIX) es un REIT digital global que opera 248 centros de datos en 31 países y presta servicio a más de 10.000 clientes. Tras una intensa ronda de compras por parte de empresas de capital el año pasado, Equinix y su rival Digital Realty Trust (DLR) son los únicos REITs digitales puros que quedan en el mercado. 
  • MFA Financial (MFA) acaba de cerrar una impactante adquisición que reduce su exposición a las variaciones de los tipos de interés y acelera el crecimiento de los préstamos. Este REIT ya cubría sus apuestas invirtiendo en títulos hipotecarios tanto de agencia como de no agencia. Los títulos de agencia están garantizados por el Gobierno estadounidense y suelen ser más seguros, menos rentables y más sensibles a los tipos de interés que los títulos de no agencia.

Principales REITs cotizados en el mercado bursátil de Reino Unido 

La capitalización bursátil de los fondos de inversión inmobiliaria (REITs) en el Reino Unido disminuyó sustancialmente en marzo de 2023 en comparación con el máximo alcanzado por el mercado en diciembre de 2021. En marzo de 2023, la capitalización bursátil agregada, o el valor de mercado de las acciones en circulación de todos los REITs, ascendía a 58.000 millones de libras esterlinas.

  • SEGRO plc una empresa británica de inversión y promoción inmobiliaria centrada en espacios empresariales flexibles a las afueras de las ciudades. La empresa cambió a REIT cuando se introdujo en el Reino Unido en enero de 2007, cotiza en la Bolsa de Londres y forma parte del índice FTSE 100. 
  • Great Portland Estates es una sociedad de inversión y desarrollo que posee 2.600 millones de libras en inmuebles en el centro de Londres. Ofrece rendimientos superiores desbloqueando el potencial a menudo oculto de los inmuebles comerciales en el centro de Londres, creando grandes espacios para los ocupantes y valor a largo plazo para los stakeholders. 
  • Persimmon es una constructora que diseña, desarrolla y construye viviendas residenciales. Construye viviendas residenciales que van desde estudios a casas unifamiliares para ejecutivos. Su sede se encuentra en el Reino Unido. 
  • Berkeley Group Holdings plc es un promotor inmobiliario y constructor de viviendas británico con sede en Cobham, Inglaterra. Cotiza en la Bolsa de Londres y forma parte del índice FTSE 100.
  • Rightmove plc es una empresa británica que gestiona rightmove.co.uk, el mayor portal inmobiliario online del Reino Unido. Cotiza en la Bolsa de Londres y forma parte del índice FTSE 100. 
  • Bellway plc es un promotor inmobiliario residencial y constructor de viviendas con sede en Newcastle upon Tyne, Inglaterra. Cotiza en la Bolsa de Londres y forma parte del índice FTSE 250. 
  • Derwent London es una sociedad de inversión inmobiliaria centrada en Londres. Posee una cartera de 5,6 millones de pies cuadrados de inmuebles comerciales, predominantemente en el centro de Londres, valorados en 5.400 millones de libras esterlinas a 30 de junio de 2020. Su sede se encuentra en el Reino Unido. 
  • Redrow es uno de los mayores constructores de viviendas británicos, con una red de 14 divisiones operativas en todo el Reino Unido. Tiene su sede en Flintshire, Gales, y emplea a 2.300 personas. Cotiza en la Bolsa de Londres y actualmente forma parte del índice FTSE 250. 

Principales REITs cotizados en los mercados bursátiles de la UE 

El sector de los REITs en Europa ha generado unos ingresos de 510.000 millones de dólares en el año en curso y se prevé que alcance una tasa de crecimiento anual constante del 15 % durante el periodo de previsión. Alemania es el mayor mercado inmobiliario de Europa. Aproximadamente la mitad de las propiedades inmobiliarias localizadas son de naturaleza residencial.

  • Hochtief es la mayor empresa constructora de Alemania y opera a escala mundial, siendo una de las mayores empresas de construcción general en Estados Unidos a través de su filial Turner, y en Australia mediante una participación del 90 % en CIMIC Group.
  • Vonovia SA es una de las principales empresas inmobiliarias residenciales alemanas de ámbito nacional. En la actualidad, Vonovia posee y gestiona unidades residenciales en todas las ciudades y regiones atractivas de Alemania. 
  • Deutsche Wohnen SE es una empresa inmobiliaria alemana y una de las 30 empresas que componen el índice DAX. Desarrollan viviendas residenciales, apartamentos y locales comerciales. 
  • LEG es una empresa del mercado residencial. Ofrece a los inquilinos un amplio programa de servicios con numerosos eventos y servicios. Su sede está en Alemania. 
  • Bouygues es un grupo industrial. Se dedica principalmente al desarrollo inmobiliario, los medios de comunicación, las telecomunicaciones, la construcción, la energía y los servicios. Su sede está en Francia. 
  • Gecina es un fondo francés de inversión inmobiliaria (SIIC) que cotiza en Euronext París y emplea a cerca de 500 personas. La actividad del Grupo se articula en torno a la cartera de oficinas líder en Francia y Europa, junto con activos residenciales y residencias de estudiantes, con más de 9.000 apartamentos.
  • Icade SA es un fondo de inversión inmobiliaria (REIT) multinacional con sede en Issy-les-Moulineaux, París, Francia, y es una filial de Caisse des dépôts et consignations. Invierte en diversos tipos de inmuebles, como centros sanitarios, oficinas, parques empresariales, viviendas e instalaciones públicas. 
  • Befimmo es una sociedad belga de inversión inmobiliaria. Sus ingresos anuales ascienden a 180,8 millones de euros, sus ingresos netos anuales a 57,7 millones de euros y sus activos totales a 2.846,4 millones de euros en 2020. 
  • Merlin Properties Socimi SA es una sociedad de inversión inmobiliaria. Se dedica a la adquisición y gestión de activos comerciales en la Península Ibérica y cotiza en la Bolsa española. El valor bruto de sus activos asciende a 12.835 millones de euros y sus ingresos brutos por alquileres a 500 millones de euros. 
  • Inmobiliaria Colonial es una corporación multinacional española que incluye empresas del ámbito inmobiliario. La empresa gestiona un fondo de inversión inmobiliaria, y sus actividades se dividen entre el alquiler de propiedades, así como el suelo y la promoción.

Los mejores ETFs de REITs para 2023 

Hay 32 ETFs de REITs que solo operan en Estados Unidos, excluyendo los ETFs inversos y apalancados. Los mejores ETFs de REITs deberían superar constantemente el rendimiento del mercado más amplio en el último año. 

1. SuperDividend REIT ETF

El Global X SuperDividend® REIT ETF (SRET) invierte en 30 de los REITs de mayor rentabilidad por dividendo de todo el mundo.

  1. WP Carey INC (WPC): 4,51 %
  2. Gaming and Leisu (GLPI): 4,31 %
  3. Getty Realty Corp (GTY): 4,10 %
  4. Mapletree Pan AS (N2IU): 3,93 %
  5. Capitaland Integ (C38U): 3,82 %

El Global X SuperDividend® REIT ETF (SRET) trata de ofrecer unos resultados de inversión que se correspondan en general con la evolución del precio y la rentabilidad, antes de comisiones y gastos, del Solactive Global SuperDividend REIT Index.

2. ETF Vanguard Real Estate ETF

El ETF Vanguard Real Estate es un gigante entre los ETFs de REITs, con más de 10 veces los activos gestionados de su competidor más cercano. Invierte en REITs y otros valores inmobiliarios. A principios de 2022, el ETF contaba con 168 valores inmobiliarios, encabezados por los cinco siguientes:

  1. Vanguard Real Estate II Index Fund: 11,3 % de la cartera
  2. Prologis (PLD): 6,5 %
  3. American Tower (AMT): 6,5 %
  4. Crown Castle International (CCI): 4,4 %
  5. Equinix (EQIX): 3,7 % 

Este amplio ETF de REIT ofrece a los inversores varias formas de diversificación. De sus casi 170 valores, su mayor participación es un fondo índice REIT relacionado que posee acciones de 166 REITs y valores inmobiliarios. 

3. ETF iShares U.S. Real Estate 

El ETF iShares U.S. Real Estate invierte en valores inmobiliarios y REITs nacionales. Este ETF, gestionado por BlackRock, tenía 87 participaciones a principios de 2022, encabezadas por las cinco siguientes:

  1. Prologis (PLD): 7,7 %
  2. American Tower (AMT): 7,4 %
  3. Crown Castle (CCI): 5,4 %
  4. Equinix (EQIX): 4,3 %
  5. Public Storage (PSA): 4 % 

Se trata de los cinco mayores REITs y operan en varios tipos de propiedades, como industriales, infraestructuras de comunicaciones, centros de datos y REITs de auto-almacenamiento. En general, las 10 mayores participaciones del ETF representan el 42 % de su cartera, lo que proporciona a los inversores una diversificación ligeramente superior a la del ETF Vanguard a pesar de tener la mitad de acciones. 

4. ETF del REIT Schwab US 

Este ETF proporciona un acceso sencillo a los REITs, ya que sólo mantiene esas entidades, a diferencia de otros ETFs que incluyen en su cartera valores inmobiliarios que no son REITs. Tenía 139 REITs en el fondo a principios de 2022, encabezados por los cinco siguientes:

  1. American Tower (AMT): 8,3 %
  2. Prologis (PLD): 7,7 %
  3. Crown Castle (CCI): 5,6 %
  4. Equinix (EQIX): 4,5 % 
  5. Public Storage (PSA): 3,6 % 

Como muchos otros ETFs de REITs, el fondo Schwab mantiene los REITs en función de su capitalización bursátil en lugar de utilizar un sistema de ponderación equitativa. Por lo tanto, sus principales participaciones son casi idénticas a las de la mayoría de los ETFs de REITs. Mientras tanto, sus 10 principales representan el 43,5 % de su cartera. 

5. Real Estate Select SPDR Fund 

El Real Estate Select SPDR Fund permite a los inversores realizar una inversión más directa en el sector inmobiliario. Este ETF solo tiene REITs en el índice S&P 500, lo que limita su conjunto de inversiones. A principios de 2022, este ETF sólo tenía 29 REITs, encabezados por algunos nombres conocidos:

  1. Prologis (PLD): 11,2 %
  2. American Tower (AMT): 10,7 %
  3. Crown Castle (CCI): 7,7 %
  4. Equinix (EQIX): 6,4 %
  5. Public Storage (PSA): 5,8 % 

Al tratarse de los cinco mayores REITs, no sorprende ver a este grupo a la cabeza. Además, dado que este ETF se concentra únicamente en los REITs del S&P 500, sus 10 principales participaciones constituyen el 61 % de su cartera. Esto lo convierte en una opción ideal para los inversores que buscan centrarse en los REITs más grandes. 

Las claves para evaluar cualquier REIT 

Tenga en cuenta los siguientes puntos a la hora de evaluar cualquier REIT. 

  • Los REIT son verdaderas inversiones de rentabilidad total. Ofrecen una alta rentabilidad por dividendo y una revalorización moderada del capital a largo plazo. Busca empresas que históricamente hayan hecho un buen trabajo proporcionando ambas cosas. 
  • A diferencia de los bienes inmuebles tradicionales, muchos REITs cotizan en bolsa. Obtendrás la diversificación que proporcionan los bienes inmuebles sin estar bloqueado a largo plazo. La liquidez es importante. 
  • La depreciación tiende a exagerar la disminución del valor de la propiedad de una inversión. Por lo tanto, en lugar de utilizar el ratio de reparto utilizado por los inversores en dividendos para evaluar un REIT, fíjate en sus fondos procedentes de las operaciones (FFO). Esto se define como los ingresos netos menos la venta de cualquier propiedad cada año y la depreciación. Simplemente coge el dividendo por acción y divídelo por el FFO por acción. Cuanto mayor sea el rendimiento, mejor.
  • Una dirección sólida marca la diferencia. Busca empresas que lleven tiempo en el mercado o que, al menos, tengan un equipo directivo con mucha experiencia.
  • La calidad cuenta. Invierte sólo en REITs con grandes propiedades e inquilinos.
  • Considera la posibilidad de comprar un ETF que invierta en REITs, y deja la investigación y la compra a los profesionales. 

Según la Securities and Exchange Commission, un REIT debe invertir al menos el 75 % de sus activos en bienes inmuebles y efectivo y obtener al menos el 75 % de sus ingresos brutos de fuentes como el alquiler y los intereses hipotecarios.

Ventajas y desventajas de los REITs 

Como todas las inversiones, los REITs tienen sus ventajas e inconvenientes.   

Ventajas 

En el lado positivo, los REITs son fáciles de comprar y vender, ya que la mayoría cotizan en bolsas públicas, una característica que mitiga algunos de los inconvenientes tradicionales de los bienes inmuebles.

Dividendos de alto rendimiento
Uno de los mayores beneficios de los REITs son sus dividendos de alto rendimiento. Los REITs están obligados a pagar a los accionistas el 90 % de los ingresos imponibles. Por lo tanto, los dividendos de los REITs suelen ser mucho más altos que los de la media de las acciones del S&P 500.
Diversificación de la cartera
Otro beneficio es la diversificación de la cartera. No hay mucha gente que pueda comprar un inmueble comercial para generar ingresos pasivos. Sin embargo, los REITs ofrecen al público general la posibilidad de hacer exactamente esto.
Gran liquidez
Además, la compra y venta de bienes inmuebles suele llevar tiempo, lo que inmoviliza el flujo de caja en el proceso. Sin embargo, los REITs tienen una gran liquidez: la mayoría pueden comprarse o venderse con sólo pulsar un botón. 
Gestión profesional
Las sociedades inmobiliarias ofrecen a los accionistas una capa de gestión profesional que se centra en gestionar la cartera de propiedades de la empresa para maximizar el valor para el accionista.

Desventajas 

En el lado negativo, los REITs no ofrecen mucho en términos de revalorización del capital. Como parte de su estructura, deben devolver el 90 % de sus ingresos a los inversores.

Los dividendos tributan como ingresos ordinarios
Los REITs presentan algunos inconvenientes que los inversores deberían conocer, sobre todo la posible carga fiscal que pueden generar. La mayoría de los dividendos de los REITs no cumplen la definición del IRS de dividendos cualificados. Esto significa que los dividendos superiores a la media que ofrecen los REITs están sujetos a un tipo impositivo más alto que la mayoría de los dividendos.
Riesgo de los tipos de interés
Dado que las empresas inmobiliarias suelen financiar las propiedades de sus carteras, la variación de los tipos de interés genera riesgos para los inversores. Si los tipos de interés suben, una empresa puede generar menos ingresos netos que puedan pagarse en forma de dividendos.
Costes de gestión
Aunque los accionistas de valores inmobiliarios disfrutan de una gestión profesional, esa gestión tiene un coste. Los salarios y beneficios de los directivos de la empresa pueden reducir en gran medida los ingresos netos de explotación de una empresa inmobiliaria.
Riesgos específicos de los inmuebles
Los REITs hoteleros, por ejemplo, suelen tener resultados muy malos durante épocas de recesión económica

Cómo abrir una posición en REITs 

Hay dos formas de tener una posición en REITs: invirtiendo en REITs u operando con sus movimientos de precios. Tu decisión sobre si operar o invertir dependerá de tus preferencias personales y de tu estrategia.

Antes de elegir qué método utilizar, veamos las opciones que tienes a tu disposición.

Cómo invertir en REITs

Si deseas invertir en REITs, puedes comprar las acciones de las propias empresas o invertir a través de fondos cotizados en bolsa (ETFs), que están diseñados para seguir una cesta de empresas REIT.

Normalmente, invertirás en un REIT si tiene una visión a largo plazo del mercado. Son vehículos de inversión habituales para fondos financieros y carteras de jubilación porque reparten dividendos anualmente.

Invertir en acciones de REITs significa que pones por adelantado el valor total de tu posición y te beneficias si el REIT aumenta de valor. Recibirás derechos de accionista y dividendos si se pagan.

Si deseas crear una cartera más diversificada, podrías invertir en un ETF de REITs, compuesto por diferentes valores de REITs. Los ETFs pueden comprarse y venderse del mismo modo que las acciones.

Cómo operar con REITs

Otra opción es especular con las acciones de REITs o con ETFs utilizando productos derivados, como los CFDs. Cuando operas con REITs, no necesitas ser propietario de las acciones. Esto significa que puedes beneficiarte de las acciones de REITs que están bajando de valor, así como de las que están subiendo.

En cambio, si decides operar con CFDs, estarás suscribiendo un acuerdo para intercambiar la diferencia en el precio de una acción de un REIT o ETF desde el momento en que se abre la posición hasta el momento en que se cierra. Los CFDs resultan especialmente útiles para cubrir tu cartera, ya que, aunque pagas impuestos sobre las plusvalías, puedes compensar cualquier pérdida con futuros beneficios.

Como se ha mencionado anteriormente, puedes operar o comprar acciones de un REIT que cotice en las principales bolsas de valores. También puede operar o comprar acciones de un REIT o de un fondo cotizado en bolsa (ETF). Para ello, debes abrir una cuenta en un bróker. El proceso es sencillo. Deberás facilitar datos de contacto básicos y algunos datos personales (por ejemplo, el número de la Seguridad Social y un documento de identidad válido). Se te pedirá información adicional sobre tus ingresos, ocupación y experiencia en inversiones.

Dependiendo del bróker de valores que elijas, podrás registrarte online en su sitio web o aplicación móvil, o en persona en una sucursal.

Una vez que tu cuenta esté abierta y puedas acceder a ella online, utiliza las herramientas de formación e investigación disponibles para empezar a examinar posibles inversiones en REITs. Tu cuenta un un bróker también debería disponer de una herramienta de filtrado que te ayude a afinar tu búsqueda y selección.

Una vez que hayas elegido la inversión en REITs que mejor se adapte a tus necesidades financieras y objetivos de inversión, puedes proceder a comprarla online. Antes de hacerlo, asegúrate de comprender la naturaleza de las tasas que puede cobrarte tu bróker y las comisiones/gastos asociados a la inversión en sí (como los coeficientes de gastos del fondo). Al igual que con el resto de tus inversiones, te conviene supervisar periódicamente tu inversión en REITs.

Cómo operar o invertir en REITs con CAPEX.com 

  • Elige qué tipo de cuenta quieres utilizar. Tu primera preocupación debería ser tu apetito por el riesgo y tu horizonte temporal. Si deseas comprar y mantener acciones REIT, necesitarás una cuenta de inversión. Si quieres especular con los movimientos de los precios (incluida la caída de los precios), necesitarás una cuenta de trading.  
  • Crea una cuenta. Independientemente de la cuenta que elijas, deberás registrarte y completar el proceso KYC para verificar tu identidad.   
  • Deposita fondos en tu cuenta con dinero fiduciario. Antes de comprar y hacer trading con cualquier REIT, necesitas depositar fondos en tu cuenta con dólares estadounidenses, euros u otras divisas.   
  • Selecciona tus REITs. Es hora de decidir tu primera inversión en bienes inmuebles u operación. Te recomendamos encarecidamente que investigues a fondo las empresas cotizadas que tienen participaciones en bienes inmuebles o que están de alguna manera invertidas en el espacio de los bienes inmuebles. Por supuesto, puedes elegir operar o invertir en una o más empresas a través de ETFs.   
  • Abre una posición en tus REITs elegidos. Sigue los pasos requeridos por la plataforma de trading para enviar y completar una orden de entrada para una o más acciones y fondos REIT. 

Al operar con acciones y fondos de REITs, los CFDs (contratos por diferencia) se almacenan en tu cuenta y son mucho más líquidos. Sin embargo, deberías tener en cuenta que el trading con CFDs se mueve rápidamente y requiere una estrecha vigilancia. Por eso, los traders deben ser conscientes de los importantes riesgos que conlleva el trading con CFDs. Existen riesgos de liquidez y márgenes que debes mantener; si no puedes cubrir las reducciones de valor, tu proveedor puede cerrar tu posición y tendrás que hacer frente a la pérdida, independientemente de lo que ocurra posteriormente con el activo subyacente.  

Con CAPEX.com, puedes operar con CFDs sobre más de 2.000 acciones y ETFs e invertir en más de 5.000 acciones y ETFs para tener su propiedad.

Resumen de los REITs

Tanto si los REITs atraviesan un periodo de crecimiento como de declive, puedes acceder a una amplia gama de oportunidades especulando sobre su precio con productos derivados. También puedes comprar y mantener REITs para obtener ingresos pasivos.

Aunque los REITs tienden a utilizarse para inversiones a más largo plazo, sigue habiendo movimientos significativos del mercado en torno a acontecimientos políticos, sociales y económicos clave. Esto significa que puede haber una interesante volatilidad a corto plazo en los precios de las acciones de los REITs.

Recursos gratuitos  

Antes de empezar a operar o invertir en REITs, deberías considerar la posibilidad de utilizar los recursos educativos que ofrecemos, como la Academia CAPEX o una cuenta demo de trading. La Academia CAPEX tiene un montón de cursos para que elijas, y todos ellos abordan un concepto o proceso financiero diferente (como los fundamentos de los análisis) para ayudarte a convertirte en un mejor trader o a tomar decisiones de inversión más informadas.

Nuestra cuenta demo es un gran lugar para que obtengas una comprensión profunda de cómo funcionan el trading y la inversión (así como lo que es operar con apalancamiento) antes de arriesgar capital real. Por esta razón, una cuenta demo con nosotros es una gran herramienta para los inversores que están buscando hacer una transición a los valores apalancados. 

Preguntas frecuentes sobre invertir en REITs 

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Miguel A. Rodriguez
Miguel A. Rodriguez
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Miguel comenzó su destacada carrera profesional en reputadas instituciones financieras como el Banco Santander y el Banco Central-Hispano. Es autor de importantes libros sobre trading en el mercado de divisas.