Notifications Bell

Lecția 6: Fonduri de investiții imobiliare (REIT)

Lecția 6: Fonduri de investiții imobiliare (REIT)

Făcute bine, investițiile în imobiliare pot fi profitabile, chiar geniale. Te pot ajuta să-ți diversifici portofoliul fără a fi nevoie să deții sau să investești în proprietăți.

Când te gândești investițiile în imobiliare, primul lucru care probabil îți vine în minte este casa ta. Desigur, investitorii imobiliari au o mulțime de alte opțiuni atunci când vine vorba de alegerea investițiilor și nu toate implică deținerea unor proprietăți fizice.

Dacă vrei să investești în imobiliare imediat, cu cât mai puțini bani posibil, ia în considerare fondurile de investiții imobiliare (REIT).

Cum să investești în imobiliare – Ghid rapid

  • Descoperă opțiunea principală pentru investitorii individuali - Fondurile de investiții imobiliare (REIT) oferă o expunere indirectă la investiții imobiliare.
  • Alege-ți activele preferate – Persoanele fizice pot cumpăra acțiuni ale REIT-urilor tranzacționate public și fonduri tranzacționate la bursă (ETF-uri).
  • Începe să faci investiții în imobiliare deschide un cont la un broker precum CAPEX.com și finanțează-l pentru a începe.

Pentru a te ajuta să găsești cele mai bune companii imobiliare pentru portofoliul tău, CAPEX.com a întocmit o listă cu cele mai bune acțiuni și fonduri de investiții imobiliare în funcție de regiune. Obține randamente atractive cu ajutorul fondurilor de investiții imobiliare (REIT) de top.

Investiții în imobiliare acțiuni și ETF-uri REIT

Ce sunt fondurile de investiții imobiliare (REIT)?

Fondurile de investiții imobiliare (REIT) sunt companii care strâng fonduri din vânzarea de acțiuni și emiterea de obligațiuni pentru a cumpăra și închiria proprietăți imobiliare, cum ar fi centre comerciale, clădiri de birouri, clădiri de apartamente, depozite etc.

Fondurile de investiții imobiliare simplifică tot procesul complicat pe care îl implică deținerea de proprietăți imobiliare. Managementul se ocupă de toată logistica de proprietate și de închiriere — în timp ce tu stai liniștit și încasezi dividende, care sunt adesea mai mari decât multe investiții în acțiuni. Fondurile de investiții imobiliare (REIT) au obligația să împartă aproape toate profiturile lor după impozitare investitorilor lor, sub formă de dividende.

Poți cumpăra și vinde acțiuni ale fondurilor de investiții imobiliare (REIT) pe piață printr-un cont de investiții, similar oricărei alte companii listată la bursă. Acest lucru face ca REIT-urile să fie cea mai lichidă opțiune în materie de investiții imobiliare. În plus, poți cumpăra acțiuni ale fondurilor tranzacționate la bursă (ETF) care dețin acțiuni ale mai multor REIT-uri.

Investitorii care sunt la început de drum și lucrează cu un capital limitat, dar doresc să-și construiască un portofoliu foarte diversificat, pot investi în acțiuni fracționale.

Cum funcționează fondurile de investiții imobiliare (REIT)?

Fondurile de investiții imobiliare (REIT) fac bani în două moduri: prin investițiile în proprietăți și administrarea acestora și prin finanțarea creditelor ipotecare pentru imobiliare. Pe baza acestei distincții, REIT-urile sunt împărțite în două mari categorii:

  • REIT-urile care dețin și administrează proprietăți imobiliare (Equity REITs)– Aceste REIT-uri dețin o participație la activul real în mod direct și îl gestionează, încasând chiriile în mod regulat și administrând proprietatea ca un proprietar tradițional.
  • REIT-uri care finanțează achiziția de proprietăți imobiliare (Mortgage REITs) – Aceste REIT-uri oferă credite ipotecare pentru activului real și colectează dobânzi sau alte plăți pentru finanțarea acelei proprietăți.

Fondurile de investiții imobiliare (REIT) împrumută, de obicei, mulți bani pentru a cumpăra proprietățile, așa cum o face și proprietarul obișnuit. Dar fluxurile consistente de numerar din chirii sau alte plăți le permit să împrumute sume substanțiale în mod relativ sigur. Aceste împrumuturi le permit să câștige mai mulți bani decât altfel.

REIT-urile operează practic în fiecare sector imobiliar, inclusiv:

  • Case unifamiliale
  • Clădiri de apartamente
  • Retail
  • Depozite
  • Centre de date
  • Clădiri cu facilități de asistență medicală
  • Mall-uri
  • Hoteluri
  • Turnuri de telefonie mobilă

Acestea sunt câteva dintre categoriile principale, dar REIT-urile pot deține aproape orice tip de proprietate imobiliară. Cu toate acestea, ele tind să se specializeze pe anumite sectoare, preferând să se concentreze pe una sau două domenii, deoarece directorii își pot folosi cunoștințele aprofundate și conexiunile profesionale pentru a ajuta fondul să aibă rezultate mai bune. În plus, investitorii tind să se concentreze mai mult pe companiile axate pe valoare decât pe cele diversificate.

Randamentul istoric al fondurilor de investiții imobiliare (REIT)

Fondurile de investiții imobiliare (REIT) sunt din punct de vedere istoric una dintre clasele de active cu cele mai bune performanțe. Indicele FTSE NAREIT Equity REIT este folosit de majoritatea investitorilor pentru a evalua performanța pieței imobiliare din SUA. În iunie 2022, randamentul mediu anual al indicelui pe 10 ani era de 8,34%.

Pe o perioadă de 25 de ani, indicele a oferit un randament de 9,05% față de 7,97% pentru SUA 500 și 7,41% pentru Russell 2000. Din punct de vedere istoric, investitorii care caută randamente au obținut rezultate mai bune din imobiliare decât dinn activele cu ​​venit fix, clasa de active tradițională în acest scop. Un portofoliu atent construit ar trebui să le ia în considerare pe ambele.

Tipuri de fonduri de investiții imobiliare (REIT)

As with any stock market sector, real estate stocks can be divided into sub-sectors based on their businesses. The real estate sector is typically segmented into the following sub-sectors:

1. REIT-uri în centre de vânzare cu amănuntul

Centrele comerciale și retailul independent reprezintă aproximativ 24% din investițiile în fonduri de investiții imobiliare (REIT).

Aceasta este cea mai mare investiție de acest gen în America. Orice centru de vânzare cu amănuntul pe care o vizitezi frecvent este probabil deținută de un fond de investiții imobiliare.

Un investitor trebuie mai întâi să se uite la afacerea de retail în sine, înainte de a lua în considerare să facă investiții în imobiliare din sectorul de vânzări cu amănuntul. Care este starea financiară actuală a acesteia și ce s-ar putea întâmpla în viitor?

Este esențial să reții că REIT-urile în centre de vânzare cu amănuntul obțin profit din chiria pe care o colectează de la chiriași. Comercianții cu amănuntul care au probleme cu fluxul de numerar ca urmare a vânzărilor slabe pot decide să amâne sau chiar să omite o plată, ceea ar putea avea rezultat falimentul.

Apoi, există și sarcina dificilă de a găsi un nou chiriaș. Din acest motiv, este imperativ să investești în REIT-urile care au cei mai bine ancorați chiriași. Magazinele alimentare și cele axate pe bunuri de îmbunătățire pentru locuințe pot fi exemple sugestive în acest sens.

După evaluarea industriei, ar trebui să te concentrezi asupra fondurilor de investiții imobiliare în sine. Ca orice investiție, este esențial ca acestea să ofere profituri solide, să-și mențină o poziție financiară solidă și să aibă cât mai puține datorii posibil (în special datorii pe termen scurt).

REIT-urile în centre de vânzare cu amănuntul, care dispun de rezerve de numerar considerabile, vor avea oportunități de a cumpăra proprietăți de calitate la prețuri bune într-o economie în declin. Cele mai bine conduse afaceri vor beneficia de acest lucru.

Faptul că cumpărăturile se îndepărtează treptat de paradigma mall-ului și se orientează către mediul online ar putea fi o problemă pe termen mai lung pentru REIT-urile în centre de vânzare cu amănuntul. Deși subsectorul este sub presiune, proprietarii au continuat să inoveze pentru a-și ocupa spațiilecu birouri și alți chiriași care nu sunt orientați neapărat spre retail.

2. REIT-uri axate pe clădiri rezidențiale

Aceste fonduri dețin și administrează atât blocuri de apartamente de închiriere multifamiliale, cât și case prefabricate. Înainte de a decide să investești bani în acest tip de fond de investiții imobiliare, trebuie luate în considerare mai multe variabile.

De exemplu, zonele în care proprietarii nu-și pot permite să cumpere case în comparație cu restul țării au, de obicei, cele mai bune piețe în acest sens. Tot mai mulți oameni sunt nevoiți să închirieze din cauza costului ridicat al caselor unifamiliale din orașe precum New York și Los Angeles, ceea ce poate duce la o creștere a chiriei lunare pe care proprietarii o pot cere. Ca urmare, cele mai mari REIT-uri axate pe clădiri rezidențiale se concentrează frecvent pe orașele mari.

Pe o anumită piață, investitorii ar trebui să fie atenți și la creșterea populației și a numărului locurilor de muncă. În general, atunci când există un flux de oameni în creștere într-un oraș, asta se datorează faptului că locurile de muncă sunt ușor disponibile, iar economia este în creștere. O scădere a ratei de neocupare, împreună cu creșterea chiriilor, este un semn că cererea s-ar putea îmbunătăți.

Dacă oferta de apartamente pe o anumită piață rămâne scăzută și cererea continuă să crească, fondurile de investiții imobiliare axate pe clădiri rezidențiale ar trebui să performeze bine. Ca și în cazul tuturor companiilor, fondurile cu bilanțuri solide și cel mai mare capital disponibil, în mod normal, au cele mai bune performanțe.

3. REIT-uri cu facilități de asistență medicală

Odată cu îmbătrânirea populației și creșterea cheltuielilor legate de asistența medicală, REIT-urile cu facilități de asistență medicală vor fi un subsector fascinant de monitorizat. Acestea fac investiții în proprietățile aferente spitalelor, clinicilor, centrelor de îngrijire și caselor de bătrâni.

Sistemul de sănătate are un impact direct asupra succesului acestui segment de investiții imobiliare. Cea mai mare parte a proprietarilor acestor clădiri se bazează pe taxele de ocupare, plățile de la Medicare și Medicaid, precum și pe finanțarea privată. Dacă finanțarea aferentă asistenței medicale este un semn de întrebare, la fel sunt și REIT-urile cu facilități de asistență medicală.

Un REIT cu facilități de asistență medicală ar trebui să aibă interes pentru o varietate de tipuri de proprietate, precum și o bază diversificată de clienți. Împărțirea riscului este mai benefică decât concentrarea acestuia într-o oarecare măsură.

O populație îmbătrânită ar trebui să aibă drept rezultat o creștere a cererii de servicii de sănătate, care este, în general, favorabilă industriei. Așadar, pe lângă diversificarea clienților și a tipurilor de proprietate, caută companii cu experiență substanțială în domeniul sănătății, bilanțuri solide și acces facil la finanțări cu costuri reduse.

4. REIT-uri în clădiri de birouri

Fondurile de investiții imobiliare în clădiri de birouri investesc în clădiri de birouri și obțin venituri din chiria încasată de la chiriașii care au semnat, de obicei, contracte de închiriere pe termen lung. Există patru întrebări pe care trebuie să și le pună oricine este interesat să investească într-un REIT în clădiri de birouri.

  • Care este starea economiei și cât de mare este rata șomajului?
  • Care este rata locurilor de muncă vacante?
  • Cum se descurcă din punct de vedere economic domeniul în care investește REIT-ul?
  • Ce capital are disponibil pentru achiziții?

Încearcă să găsești REIT-uri care investesc în fortărețe economice. Este mai bine să deții o mulțime de clădiri medii în Washington DC decât să deții un spațiu de birouri de calitate în Detroit, de exemplu.

5. REIT-urile ipotecare

Ipotecile reprezintă aproximativ 10% din activele REIT, mai degrabă decât din imobilele reale.

Fannie Mae și Freddie Mac sunt cele mai cunoscute două investiții; cu toate acestea, nu sunt întotdeauna cele mai bune. Aceste companii, care sunt sponsorizate de guvern, cumpără credite ipotecare pe piața secundară.

Acest tip de REIT nu este lipsit de riscuri pur și simplu pentru că investește mai degrabă în credite ipotecare decât în ​​acțiuni. O creștere a ratelor dobânzilor ar duce la o scădere a valorii contabile a REIT-urilor ipotecare, ceea ce ar afecta prețurile acțiunilor.

În plus, REIT-urile ipotecare obțin o parte considerabilă din capitalul lor prin oferte de creanțe garantate și negarantate. În cazul în care ratele dobânzilor cresc, finanțarea viitoare va fi mai scumpă, reducând valoarea unui portofoliu de împrumuturi.

Într-un mediu cu dobânzi scăzute, cu perspectiva creșterii ratelor, majoritatea REIT-urilor ipotecare se tranzacționează cu o reducere la valoarea activului net pe acțiune. Secretul este să le găsești pe cele potrivite.

Cele mai bune fonduri de investiții imobiliare (REIT) pentru 2023

Dacă vrei să atenuezi o parte din volatilitatea pe o piață de altfel agitată, iată topul fondurilor de investiții imobiliare cu cea mai bună valoare (raportul P/E pe 12 luni), cea mai rapidă creștere (venituri și EPS), și cel mai bun momentum (randament total). Toate aceste fonduri sunt disponibile în platforma CAPEX WebTrader.

Topul fondurilor de investiții imobiliare (REIT) tranzacționate pe bursa din SUA

American Tower Corp

American Tower REIT

American Tower (AMT, 234,49 USD) este un proprietar, operator și dezvoltator de top de turnuri de telefonie mobilă de tip multi-chiriași, oferind infrastructura care alimentează rețelele de comunicații fără fir. REIT-ul operează la nivel global și deține un portofoliu de 221.000 de site-uri de turnuri de telefonie mobilă, care includ 43.100 de site-uri în SUA, 49.000 în America Centrală și de Sud și 75.500 în India.

Prologis Inc

Prologis REIT

Prologis (PLD, 110,66 USD) este un fond de investiții imobiliare (REIT) global de logistică și cel mai mare proprietar de imobiliare industriale din lume. Portofoliul său este format din 4.675 de proprietăți industriale și peste 1,0 miliarde de metri pătrați de spațiu închiriat. PLD deține facilități în 19 țări, inclusiv hub-uri majore ale lanțului de aprovizionare din America de Nord și de Sud, Europa și Asia. Fiind un jucător important în lanțul logistic de vânzări cu amănuntul, REIT-ul beneficiază din plin de expansiunea comerțului online care implică o cerere în continuă creștere pentru spații de depozitare.

Camden Property Trust

Camden Property REIT

Camden Property Trust (CPT, 126,00 USD) este un REIT de apartamente de top care are o prezență puternică pe piețele cu creștere rapidă Sunbelt, cum ar fi Atlanta, Austin, Charlotte, Phoenix și Tampa. REIT-ul deține 170 de proprietăți cuprinzând 58.055 de apartamente și are alte cinci proprietăți în dezvoltare, care vor crește totalul de apartamente la 59.894.

Alexandria Real Estate Equities

Alexandria Real Estate Equities (ARE, 135,37 USD) este un fond specializat în proprietăți orientate spre cercetare, care sunt oferite chiriașilor din domeniul științei vieții, tehnologiei agricole și tehnologiei în general. REIT-ul are printre chiriași mari companii farmaceutice precum Bristol Myers Squibb (BMY), Moderna (MRNA), Eli Lilly (LLY) și Sanofi (SNY). Accentul pe știința vieții a permis REIT-ului să contribuie la creșterea industriei farmaceutice și să ofere o creștere medie anuală atractivă a EBITDA de 15% în ultimul deceniu.

Crown Castle International Corp

Crown Castle REIT

Crown Castle (CCI, 173,68 USD) este cel mai mare furnizor de infrastructură de comunicații partajată din țară. REIT-ul deține și operează o rețea de peste 40.000 de turnuri de telefonie mobilă, aproximativ 115.000 de noduri cu celule mici (utilizate pentru a spori capacitatea în zonele în care cererea de date este mai mare) și 85.000 de mile de rută de fibră. REIT-ul are prezență pe fiecare piață majoră din SUA.

Equinix Inc

Equinix (EQIX, 647,20 USD) este un REIT digital global care operează 248 de centre de date în 31 de țări și deservește peste 10.000 de clienți. În urma unei runde intense de achiziții de către firmele de acțiuni anul trecut, Equinix și rivalul Digital Realty Trust (DLR) sunt singurele REIT-uri digitale pure-play rămase pe piață.

Topul fondurilor de investiții imobiliare (REIT) tranzacționate pe bursele din UK și EU

SEGRO plc

Segro REIT

SEGRO plc este o companie britanică de investiții în imobiliare și dezvoltare care se concentrează pe spațiul de afaceri flexibil la marginea orașului. Firma a trecut la statutul de Real Estate Investment Trust (REIT) atunci când REIT-urile au fost introduse în Regatul Unit în ianuarie 2007, este listată pe London Stock Exchange și este un component al indicelui FTSE 100.

Hochtief AG

Hochtief este cea mai mare companie de construcții din Germania și operează la nivel global, poziționându-se în topul celor mai mari companii de construcții generale din Statele Unite prin filiala sa Turner și din Australia printr-o participație de 90% în CIMIC Group.

Vonovia SA

Vonovia SA este una dintre cele mai importante companii imobiliare rezidenţiale la nivel naţional din Germania. Vonovia deține și administrează în prezent unități rezidențiale în toate orașele și regiunile atractive ale Germaniei.

Bouygues SA

Bouygues este un grup industrial. Compania se ocupă, în principal, de dezvoltare imobiliară, media, telecomunicații, construcții, energie și servicii. Sediul central este în Franța.

Deutsche Wohnen SE

Deutsche Wohnen SE este o companie imobiliară germană și una dintre cele 30 de companii care compun indicele DAX. Aceasta dezvoltă case, apartamente și spații comerciale.

GECINA SA

Gecina REIT

Gecina este un fond de investiții imobiliare francez (SIIC) listat la Euronext Paris și are aproape 500 de angajați. Afacerea Grupului este construită în jurul portofoliului de birouri din Franța și Europa, alături de active rezidențiale și reședințe studențești, cu peste 9.000 de apartamente.

Persimmon plc

Persimmon este o companie de construcții de case care proiectează, dezvoltă și construiește locuințe rezidențiale. Construiește spații rezidențiale, de la garsoniere până la case de familie executive. Sediul central este în Marea Britanie.

LEG Immobilien AG

LEG este o companie imobiliară germană. Oferă chiriașilor un pachet complex cu numeroase evenimente și servicii. Sediul central este în Germania.

Icade

Icade REIT

Icade SA este un fond de investiții imobiliare (REIT) multinațional cu sediul în Issy-les-Moulineaux, Paris, Franța și este o subsidiară a Caisse des dépôts et consignations. Investește în diferite tipuri de proprietăți, inclusiv centre de îngrijire medicală, birouri, parcuri de afaceri, locuințe și facilități publice.

Berkeley Group Holdings plc

Berkeley Group Holdings plc este un dezvoltator imobiliar britanic și constructor de case cu sediul în Cobham, Anglia. Compania este listată la London Stock Exchange și este un component al indicelui FTSE 100.

Rightmove plc

Rightmove plc este o companie cu sediul în Marea Britanie care administrează rightmove.co.uk, cel mai mare portal imobiliar online din Marea Britanie și site-ul web de proprietate. Este listată la London Stock Exchange și este un component al indicelui FTSE 100.

Merlin Properties Socimi SA

Merlin Properties Socimi SA este un fond de investiții Imobiliare (REIT). Este dedicat achiziției și administrării activelor comerciale în Peninsula Iberică și este listat la Bursa de Valori din Spania. Valoarea sa brută a activelor este de 12.835 milioane EUR, iar venitul său brut din chirii este de 500 milioane EUR.

Inmobiliaria Colonial Socimi

Inmobiliaria Colonial este o corporație multinațională spaniolă, care include companii din domeniul imobiliar. Compania operează un fond de investiții Imobiliare (REIT), iar activitățile sale sunt împărțite între închiriere de proprietăți, precum și terenuri și dezvoltare.

Bellway plc

Bellway plc este un dezvoltator imobiliar rezidențial și constructor de case cu sediul în Newcastle upon Tyne, Anglia. Este listat la London Stock Exchange și este un component al indicelui FTSE 250.

Derwent London plc

Derwent London este o companie orientată pe investiții imobiliare în Londra. Deține un portofoliu de 5,6 milioane de metri pătrați de proprietăți imobiliare comerciale, predominant în centrul Londrei, evaluat la 5,4 miliarde de lire sterline la 30 iunie 2020. Sediul se află în Marea Britanie.

Redrow plc

Redrow REIT

Redrow este unul dintre cei mai mari constructori britanici, cu o rețea de 14 divizii operaționale în Marea Britanie. Are sediul în Flintshire, Țara Galilor și are 2.300 de angajați. Este listat London Stock Exchange și este în prezent un component al indicelui FTSE 250.

Great Portland Estates Plc Spread Bet

Great Portland Estates este o companie de investiții și dezvoltare care deține 2,6 miliarde de lire sterline în investiții imobiliare în centrul Londrei. Oferă profituri superioare prin deblocarea potențialului adesea ascuns în imobilele comerciale din centrul Londrei, creând spații grozave pentru ocupanți și valoare pe termen lung pentru părțile interesate.

Befimmo SA

Befimmo este un fond de investiții imobiliare (REIT) din Belgia. Cifra de afaceri a companiei este de 180,8 milioane EUR, venitul net anual este de 57,7 milioane EUR și activele totale erau de 2.846,4 milioane EUR în 2020.

Wereldhave

Wereldhave NV este o companie olandeză de investiții imobiliare fondată în 1930, cu sediul în World Trade Center din Aeroportul Amsterdam Schiphol. Compania se concentrează pe investiții în proprietăți comerciale.

>> Cele mai bune acțiuni de cumpărat în 2023

Cele mai bune ETF-uri REIT for 2023

Există 32 de ETF-uri REIT care se tranzacționează numai în Statele Unite, excluzând ETF-urile inverse și cu efect de levier. Cele mai bune ETF-uri REIT ar trebui să depășească în mod constant performanța pieței în general în ultimul an.

SuperDividend REIT ETF

Global X SuperDividend® REIT ETF (SRET) investește în 30 de fonduri de investiții imobiliare (REIT) cu cel mai mare randament al dividendelor la nivel global.

  1. WP Carey INC (WPC): 4,51%
  2. Gaming and Leisu (GLPI): 4,31%
  3. Getty Realty Corp (GTY): 4,10%
  4. Mapletree Pan AS (N2IU): 3,93%
  5. Capitaland Integ (C38U): 3,82%

Vanguard Real Estate ETF

Vanguard Real Estate ETF este un gigant în rândul ETF-urilor REIT, cu mai mult de 10 ori mai multe active în administrare decât cel mai apropiat concurent al său. Investește în fonduri de investiții imobiliare (REIT) și alte acțiuni imobiliare. La începutul anului 2022, ETF-ul deținea 168 de acțiuni imobiliare, în frunte cu următoarele cinci:

  1. Vanguard Real Estate II Index Fund: 11.3%
  2. Prologis (PLD): 6.5%
  3. American Tower (AMT): 6.5%
  4. Crown Castle International (CCI): 4.4%
  5. Equinix (EQIX): 3.7%

Acest ETF REIT oferă investitorilor mai multe forme de diversificare. Din cele aproape 170 de acțiuni ale sale, cea mai mare deținere este un fond de index REIT aferent, care deține acțiuni la 166 de fonduri de investiții imbobiliare și acțiuni imobiliare.

iShares U.S. Real Estate ETF

iShares US Real Estate investește în acțiuni imobiliare și REIT-uri interne. Acest ETF, administrat de BlackRock, avea 87 de acțiuni la începutul anului 2022, în frunte cu următoarele cinci:

  1. Prologis (PLD): 7.7%
  2. American Tower (AMT): 7.4%
  3. Crown Castle (CCI): 5.4%
  4. Equinix (EQIX): 4.3%
  5. Public Storage (PSA): 4%

Acestea sunt cele mai mari cinci fonduri de investiții imobiliare (REIT) și operează pe mai multe tipuri de proprietăți, inclusiv industriale, infrastructură de comunicații, centre de date și REIT-uri cu autostocare. În general, cele mai mari 10 participații ale ETF-ului reprezintă 42% din portofoliul său, oferind investitorilor o diversificare puțin mai mare decât ETF-ul Vanguard, chiar dacă are doar jumătate din numărul de acțiuni al acestuia.

Schwab US REIT ETF

Acest ETF oferă acces simplu la REIT-uri, deoarece deține doar acele entități, spre deosebire de alte ETF-uri care includ în portofoliu și acțiuni imobiliare non-REIT. Avea 139 de fonduri de investiții imobiliare (REIT) la începutul lui 2022, în frunte cu următoarele cinci:

  1. American Tower (AMT): 8.3%
  2. Prologis (PLD): 7.7%.
  3. Crown Castle (CCI): 5.6%.
  4. Equinix (EQIX): 4.5%.
  5. Public Storage (PSA): 3.6%.

La fel ca multe alte ETF-uri REIT, fondul Schwab deține REIT-uri pe baza capitalizării pieței lor, în loc să utilizeze un sistem de ponderare egală. Astfel, are dețineri de top aproape identice cu majoritatea celorlalte ETF-uri REIT de top. Top 10 dețineri reprezintă 43,5% din portofoliul său.

Real Estate Select SPDR Fund

Fondul Real Estate Select SPDR permite investitorilor să facă investiții în imobiliare într-un mod mai direct. Acest ETF deține doar REIT-uri în indicele S&P 500, ceea ce îi limitează fondul de investiții. La începutul lui 2022, acest ETF deținea doar 29 de REIT-uri, în frunte cu câteva nume cunoscute:

  1. Prologis (PLD): 11.2%.
  2. American Tower (AMT): 10.7%
  3. Crown Castle (CCI): 7.7%.
  4. Equinix (EQIX): 6.4%.
  5. Public Storage (PSA): 5.8%.

Fiind cele mai mari cinci fonduri de investiții imobiliare (REIT), nu este o surpriză să vedem acest grup în top. Mai mult, deoarece acest ETF se concentrează numai pe REIT-urile din S&P 500, primele 10 dețineri ale sale reprezintă 61% din portofoliul său. Asta îl face o opțiune ideală pentru investitorii care doresc să se concentreze pe cele mai mari REIT-uri.

>> Cele mai bune ETF-uri de cumpărat în 2023

Punctele cheie pentru evaluarea oricărui Fond de Investiții Imobiliare (REIT)

Ține cont de următoarele puncte atunci când evaluezi orice fond de investiții imobiliare (REIT):

  • REIT-urile sunt investiții cu rentabilitate totală în adevăratul sens al cuvântului. Ele oferă randamente mari ale dividendelor împreună cu o apreciere moderată a capitalului pe termen lung. Caută companii care au făcut o treabă bună din punct de vedere istoric, oferind ambele beneficii.
  • Spre deosebire de activele imobiliare tradiționale, multe REIT-uri sunt tranzacționate la burse de valori. Obține diversificarea pe care o oferă investițiile în imobiliare fără a fi blocat pe termen lung. Lichiditatea contează foarte mult.
  • Deprecierea tinde să supraevalueze scăderea valorii proprietății unei investiții. Astfel, în loc să utilizezi raportul de plată utilizat de către investitorii care urmăresc dividende pentru a evalua un REIT, privește în schimb fondurile sale din operațiuni (FFO). Acest raport este definit ca venitul net minus vânzarea oricărei proprietăți în fiecare an și deprecierea. Pur și simplu luați dividendul pe acțiune și împărțiți-l la FFO pe acțiune. Cu cât randamentul este mai mare, cu atât mai bine.
  • Un management puternic face diferența. Caută companii care există de ceva vreme pe piață sau cel puțin au o echipă de management cu multă experiență.
  • Calitatea contează. Investește doar în REIT-uri cu proprietăți și chiriași grozavi.
  • Ia în considerare cumpărarea unui ETF care investește în REIT-uri și lasă research-ul și cumpărarea în seama profesioniștilor.

Potrivit Securities and Exchange Commission, un fond de investiții imobiliare (REIT) trebuie să investească cel puțin 75% din activele sale în imobiliare și numerar și să obțină cel puțin 75% din venitul brut din surse precum chiria și dobânda ipotecară.

Avantajele și dezavantajele investițiilor în REIT-uri

Similar tuturor investițiilor, fondurile de investiții imobiliare (REIT) au avantajele și dezavantajele lor.

Avantaje

  • Dividende cu randament ridicat: Unul dintre cele mai mari beneficii pe care le oferă REIT-urile sunt dividendele cu randament ridicat. REIT-urile trebuie să plătească 90% din venitul impozabil către acționari. Astfel, dividendele REIT sunt adesea mult mai mari decât acțiunea medie pe S&P 500.
  • Diversificarea portofoliului: Un alt avantaj major este diversificarea portofoliului. Nu prea mulți oameni ar putea să cumpere un imobil comercial pentru a genera venituri pasive. Cu toate acestea, REIT-urile oferă publicului larg capacitatea de a face exact acest lucru.
  • Lichiditatea ridicată: În plus, cumpărarea și vânzarea de bunuri imobiliare durează adesea un timp, limitând fluxul de numerar în acest proces. Cu toate acestea, REIT-urile sunt foarte lichide – majoritatea pot fi cumpărate sau vândute printr-un simplu click.
  • Managementul profesional: Companiile imobiliare oferă acționarilor un nivel de management profesional, care se concentrează pe gestionarea portofoliului de proprietăți al companiei pentru a maximiza valoarea pentru acționari.

Dezavantaje

  • Dividendele sunt impozitate ca venit obișnuit. Există unele dezavantaje ale REIT-urilor pe care investitorii ar trebui să le cunoască, în special potențiala obligație fiscală pe care REIT-urile le pot implica. Majoritatea dividendelor aferente REIT-urilor nu îndeplinesc definiția IRS a dividendelor calificate. Aceasta înseamnă că dividendele peste medie oferite de REIT-uri sunt impozitate la o rată mai mare decât majoritatea dividendelor.
  • Riscul ratei dobânzii. Deoarece companiile din sectorul imobiliar finanțează adesea proprietățile din portofoliile lor, modificarea ratei dobânzii creează riscuri pentru investitori. Dacă ratele dobânzilor cresc, o companie poate genera un venit net mai mic care va fi plătit sub formă de dividende.
  • Costuri de management. În timp ce acționarii companiilor din sectorul imobiliar se bucură de un management profesionist, acest management implică și un cost. Salariile și beneficiile pentru managerii companiei pot reduce foarte mult venitul net din exploatare al unei companii imobiliare.
  • Riscuri specifice proprietății. REIT-urile hoteliere, de exemplu, se descurcă adesea extrem de prost în perioadele de declin economic.

Cum să investești în Fonduri de investiții imobiliare (REIT)

După cum s-a menționat mai devreme, poți cumpăra acțiuni ale unui fond de investiții mobiliare care este listat la bursele majore. De asemenea, poți cumpăra acțiuni ale unui REIT sau un fond tranzacționat la bursă (ETF).

Pentru a face acest lucru, trebuie să deschizi un cont de investiții. Sau, dacă planul tău de pensionare la locul de muncă oferă investiții de tip REIT, ai putea investi prin această opțiune. Verifică aici ce investiții în fonduri de investiții imobiliare (REIT) sunt disponibile.

Dacă decizi să deschizi un cont de investiții (și nu ai deja unul), procesul este simplu. Vei furniza informațiile de contact de bază și anumite detalii personale (de exemplu, codul numeric personal și un act de identitate valid). Ți se vor cere câteva informații suplimentare despre venit, ocupație și experiența ta în investiții.

În funcție de brokerul pe care îl alegi, te vei putea înscrie online pe site, pe aplicația mobilă a acestuia sau în persoană la sediul sucursalei.

Odată ce contul tău este deschis și îl poți accesa online, accesează secțiunea de educație și cea de instrumente integrate disponibile pentru a începe revizuirea posibilelor investiții în fonduri de investiții imobiliare (REIT). Contul tău de investiții ar trebui să aibă, de asemenea, un instrument de screening care te poate ajuta să-ți perfecționezi tehnicile de analiză și procesul de selecție.

După ce ai ales investiția în fondul de investiții imobiliare care se potrivește cel mai bine nevoilor tale financiare și obiectivele de investiții, poți trece la achiziții. Înainte de a face acest lucru, asigură-te că înțelegi natura taxelor pe care le poate percepe brokerul tău și taxele/cheltuielile asociate cu investiția reală (cum ar fi rata cheltuielilor fondului).

Similar scenariului clasic de investiții în acțiuni, vei dori să-ți monitorizezi periodic investiția în fonduri de investiții imobiliare.

Modalități de a investi în Fonduri de Investiții Imobiliare (REIT)

Există două căi de a investi în Fonduri de Investiții Imobiliare (REIT): prin specularea fluctuațiilor prețurilor acestora folosind CFD-urile, sau prin cumpărarea activelor în speranța că vor crește în valoare

Tranzacționarea acțiunilor și a fondurilor de investiții imobiliare prin intermediul CFD-urilor

Un CFD este un contract prin care ești de acord să schimbi diferența de preț aferentă unui activ de la deschiderea poziției până la închiderea acesteia. Speculezi cu privire la prețul pieței, mai degrabă decât să preiei proprietatea asupra acțiunilor sau a fondurilor. Dacă deschizi o poziție long și acțiunile REIT cresc în valoare, vei obține un profit, dar dacă prețul scade, vei avea o pierdere - aceeași logică se aplică și pentru o poziție sshort

Pentru a începe, ar trebui să deschizi un cont de tranzacționare cu CFD-uri.

>> Ce este tranzacționarea cu CFD-uri

Cumpărarea acțiunilor fondurilor de investiții imobiliare (REIT)

Alternativ, ai putea decide să cumperi un REIT, ceea ce înseamnă că preiei direct proprietatea asupra unei părți a companiei sau a fondului, cu intenția de a-l deține printr-un broker și de a profita dacă crește în valoare.

Pentru începe, ar trebui deschidezi un cont de investiții cu un broker precum CAPEX.com.

>> Cum să cumperi acțiuni la bursă

Fiecare investitor ar trebui să se informeze cu privire la modalitățile disponibile de a investi în acțiuni ale fondurilor de investiții imobiliare înainte de a decide care este cea mai bună opțiune pentru situația în care se află. Amintește-ți că nu ar trebui să investeștimai mult decât ești dispus să pierzi.

Cum să investești în Fonduri de Investiții imobiliare cu CAPEX.com

Iată cum să investești în fonduri de investiții imobiliare (REIT) cu un broker internațional, reglementat la cel mai înalt nivel, cum ar fi CAPEX.com:

  • Alege ce tip de cont vrei să deschizi. Prima ta preocupare ar trebui să fie apetitul pentru risc și orizontul de timp aferent investiției. Dacă vrei să cumperi și să deții acțiuni și fonduri de investiții imobiliare deschide un cont de investiții. Dacă vrei să speculezi asupra mișcărilor prețurilor (inclusiv pe scăderea prețurilor) cu comision zero și efect de levier deschide un cont de tranzacționare cu CFD-uri.
  • Deschide un cont. Indiferent de contul ales, trebuie să te înregistrezi și să finalizezi procesul KYC pentru a ți se verifica identitatea.
  • Finanțează-ți contul cu bani fiat. Înainte de a cumpăra și de a tranzacționa orice fond de investiții imobiliare, trebuie să îți alimentezi contul cu dolari SUA, euro sau alte valute acceptate.
  • Selectează fondurile preferate. Este timpul să te decizi asupra primei investiții în imobiliare. Îți recomandăm cu tărie să studiezi cu atenție companiile publice care dețin participații în sectorul imobiliar, sau care sunt expuse sectorului imobiliar. Desigur, poți alege să investești într-una sau mai multe companii prin intermediul ETF-urilor.
  • Plasează un ordin de cumpărare pentru fondul ales. Urmează pașii solicitați de platforma de tranzacționare pentru a trimite și finaliza un ordin de cumpărare pentru una sau mai multe acțiuni sau fonduri.

Când tranzacționezi acțiuni și fonduri de investiții imobiliare, CFD-urile (contractele pentru diferență) sunt stocate în contul tău și sunt mult mai lichide. Cu toate acestea, ar trebui să știi că tranzacționarea cu CFD-uri implică fluctuații rapide și necesită o monitorizare atentă. Drept urmare, traderii ar trebui să fie conștienți de riscurile semnificative atunci când tranzacționează CFD-uri. Există riscuri de lichiditate și de marjă pe care trebuie să o menții; dacă nu poți acoperi scăderile prețurilor, furnizorul tău îți poate închide poziția și va trebui să faci față pierderii indiferent de ce se întâmplă ulterior cu activul suport.

Cu CAPEX, poți tranzacționa CFD-uri pe +2.000 de acțiuni și ETF și poți investiți în +5.000 de acțiuni și ETF-uri cu deținere.

Întrebări frecvente

Sunt fondurile de investiții imobiliare (REIT) investiții bune?

Investițiile în fonduri de investiții imobiliare (REIT) pot fi o modalitate excelentă de a-ți diversifica portofoliul în afara acțiunilor și obligațiunilor tradiționale, pot fi atractive pentru dividendele lor mari și pentru aprecierea capitalului pe termen lung.

Cum pot adăuga proprietăți imobiliare în portofoliul meu?

Pe lângă a face investiții în imobiliare direct, investitorii obișnuiți pot achiziționa fonduri de investiții imobiliare (REIT) sau fonduri care investesc în REIT. REIT-urile sunt investiții comune care dețin și/sau administrează proprietăți sau oferă credite ipotecare.

De ce ar trebui să investesc în fonduri de investiții imobiliare (REIT)?

Investițiile cu randament total sunt REIT-uri. Ele oferă adesea atât randamente substanțiale din dividende, cât și posibilitatea unei creșteri modeste a capitalului pe termen lung. Randamentele totale pe termen lung ale acțiunilor REIT-urilor depășesc, de obicei, obligațiunile cu risc mai scăzut și sunt comparabile cu cele ale acțiunilor de tip value.

Datorită veniturilor substanțiale din dividendele pe care le oferă fondurile de investiții imobiliare (REIT), acestea reprezintă o investiție valoroasă atât pentru cei care economisesc pentru când vor ieși la pensie, cât și pentru pensionari, care au nevoie de o sursă de venit constantă pentru a-și acoperi cheltuielile de trai. Deoarece aceste fonduri trebuie să distribuie anual cel puțin 90% din venitul impozabil către acționari, plățile lor de dividende sunt considerabile. Cu toate acestea, orice investiție implică riscuri și nu ar trebui să investești mai mult decât îți poți permite să pierzi.

Investiția în fonduri de investiții imobiliare (REIT) îmi va diversifica portofoliul?

În ultimele decenii, activele au devenit din ce în ce mai corelate. Acest lucru i-a determinat pe consultanții financiari să identifice investiții pentru a diversifica mai bine portofoliile clienților lor. Din fericire, fondurile de investiții imobiliare (REIT-urile) oferă investitorilor acces la oportunități semnificative de diversificare. De fapt, conform cercetărilor Chatham Partners, majoritatea consultanților își direcționează acum clienții în REIT-uri, iar argumentul cel mai des citat este „diversificarea portofoliului”.

În ce fonduri de investiții imobiliare (REIT) ar trebui să investesc?

Fiecare tip de fond de investiții imobiliare are propriile riscuri și avantaje în funcție de starea economiei. Investiția în fonduri de investiții imobiliare printr-un ETF este o modalitate excelentă pentru acționari de a se implica în acest sector fără a fi nevoie să se confrunte personal cu complexitățile acestuia.

Cum faci bani dintr-un fond de investiții imobiliare (REIT)?

Deoarece fondurile de investiții imobiliare sunt obligate de către IRS să plătească 90% din venitul lor impozabil către acționari, dividendele aferente sunt adesea mult mai mari decât acțiunile medii din S&P 500. Una dintre cele mai bune modalități de a obține venit pasiv din fondurile de investiții imobiliare (REIT) este prin combinarea acestor dividende cu randament ridicat.

Poți pierde bani cu un fond de investiții imobiliare (REIT)?

Ca în cazul oricărei investiții, există întotdeauna un risc de pierdere. REIT-urile tranzacționate public prezintă un risc deosebit de a pierde din valoare pe măsură ce ratele dobânzilor cresc, ceea ce, de obicei, determină un transfer al capitalului de investiții în obligațiuni.

Sunt fondurile de investiții imobiliare (REIT) în siguranță în timpul unei recesiuni?

Investiția în anumite tipuri de REIT, cum ar fi cele care investesc în proprietăți hoteliere, poate să nu fie o alegere excelentă în timpul unei crize economice. Investițiile în alte tipuri de proprietăți imobiliare, cum ar fi unitățile de asistență medicală sau cele axate pe spații dedicate comerțului cu amănuntul, pot fi o modalitate de a vă proteja împotriva unei recesiuni. Au contracte de închiriere pe perioade mai lungi și, prin urmare, sunt mult mai puțin ciclice.

De ce investițiile în imobiliarele sunt considerate a fi o acoperire împotriva inflației?

Prețurile caselor tind să crească odată cu inflația. Acest lucru se datorează faptului că costurile aferente construirii caselor cresc odată cu inflația, iar aceste costuri trebuie să fie transmise cumpărătorilor de case noi. Totuși, prețurile caselor existente cresc odată cu inflația. Dacă ai un credit ipotecar cu rată fixă, pe măsură ce inflația crește, plățile tale lunare fixe devin efectiv mai accesibile. Mai mult, dacă ești proprietar, poți crește chiria pentru a ține pasul cu inflația.

Cine investește în fonduri de investiții imobiliare (REIT)?

Conform reit.com, aproximativ 145 de milioane de americani trăiesc în gospodării care investesc direct în fonduri de investiții imobiliare (REIT) sau le accesează prin intermediul fondurilor mutuale REIT, sau al fondurilor tranzacționate la bursă (ETF-uri).

  • Investitorii instituționali cum ar fi fondurile de pensii, fondurile de investiții, fundațiile, companiile de asigurări și departamentele bancare investesc în fonduri de investiții imobiliare (REIT).
  • Există milioane de participanți la Thrift Savings Plan (TSP) care au acces fonduri de investiții imobiliare (REIT) în alegerile lor de acțiuni.
  • Aproape 100% din fondurile cu data țintă, care sunt predominante în planurile 401k, au alocații REIT.

Este proprietatea de locuință un substitut pentru investiția în fonduri de investiții imobiliare (REIT)?

O casă este un bun de consum, nu o investiție, mai ales atunci când este finanțată cu un credit ipotecar considerabil. Nu produce venituri curente, ci mai degrabă necesită dobândă ipotecară regulată, impozit pe bunuri imobiliare, plăți de asigurări și costuri de întreținere. În schimb, REIT-urile reprezintă o investiție în proprietăți imobiliare comerciale, care generează un flux continuu de venituri din chirii.

În plus, un REIT este o investiție lichidă care este diversificată într-o gamă de proprietăți imobiliare într-o varietate de locații geografice. Prin comparație, o casă este un activ relativ ilichid al cărui risc investițional nu este diversificat, ci mai degrabă foarte concentrat. REIT-urile sunt investiții imobiliare care lucrează pentru tine.

Informațiile prezentate în acest document sunt pregătite de CAPEX.com și nu au intentia de a constitui consultanță pentru investiții. Informațiile din acest document sunt furnizate drept o comunicare generală de marketing cu scop informativ și, ca atare, nu au fost pregătite în conformitate cu cerințele legale concepute pentru a promova independența cercetării în domeniul investițiilor și nu sunt supuse niciunei interdicții de abordare înainte de diseminarea cercetărilor legate de investiții.

Utilizatorii/cititorii nu ar trebui să se bazeze exclusiv pe informațiile prezentate aici și ar trebui să facă propriile lor cercetări/analize, prin citirea cercetărilor de bază. Conținutul acestui document este generic și nu ia în considerare circumstanțele personale ale fiecărui individ, experiența de investiții sau situația financiară actuală.

Prin urmare, Key Way Investments Ltd nu va accepta nicio responsabilitate pentru eventualele pierderi ale traderilor datorate utilizării conținutului sau a conținutului informațiilor prezentate în acest document. Performanțele trecute și previziunile nu sunt indicatori fiabili ai rezultatelor viitoare.
Distribuie acest articol